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楼市这层“窗户纸”被捅破!房价到头了?专家“7字”指点迷津

2020-07-29 07:39:06 作者:广西壮族自治区钦州市 
提起房子,可以脑补一下画面:有多套房子的人,可能会侃侃而谈,想当年是多么明智,早早下手,很显然,赚得盆满钵满。而没有房子的人,可能会悔不当初,或者纯粹就“佛系&r

提起房子,可以脑补一下画面:有多套房子的人,可能会侃侃而谈,想当年是多么明智,早早下手,很显然,赚得盆满钵满。而没有房子的人,可能会悔不当初,或者纯粹就“佛系”了,这不能怪他们没眼光,一走上社会就面临当下的房价,不是每个人都能凑足“六个钱包”不是?购房不是眼下考虑的问题了。

楼市这层“窗户纸”被捅破!房价到头了?专家“7字”指点迷津凡是关注楼市的人应该知道,自1998年住房商品房化改革以后,房子都是“涨多跌少”,根据统计,近20年时间,全国平均房价只有3个年份是下跌的,占比非常小。换句话说,我们很多人已经习惯了这种“上涨”,也没有多少相信房价会跌。

不过有人说了,房子也是商品,凭什么跟其他商品不一样,你看汽车这么多年不但没有涨价,有的甚至还跌了。也有人反驳,汽车是消耗品,而房子是固定资产,东西属性不一样,其结果也不一样。公说公有理,婆说婆有理,估计这样争辩一天下去谁也说服不了谁!这仅是我们普通老百姓的看法,那么,专业人士又是如何说的呢?

楼市这层“窗户纸”被捅破,房价最大的上涨动力从此消失一位从事房地产研究的学者表示,房价涨跌主要在于“供需”,这些年房价“涨多跌少”的主要原因就在于住房需求大。不过,随着住房市场快速发展,开发商盖的房子越来越多,我们国民的居住面积快速增加,到了一个什么地步呢?

1978-2018年,中国城镇住宅存量从不到14亿平方米增至276亿平方米,城镇住房套均面积从44.9平方米增至89.6平方米,城镇住房套数从约3100万套增至3.11亿套,套户比从0.8增至1.09。这是什么概念呢?套户比:德国为1.02,英国为1.03,美国、日本分别为1.15、1.16。我们与发达国家相差无几。

该位学者认为,要知道,其他国家的人口仅是我们N分之一,能取得这样的成绩已是相当了不起。但回过头来看,坊间常常以“住房供应不足”作为房价上涨借口的论调可以休矣,可以好不夸张地说,“楼市这层窗户纸被捅破”,换句话说,房子已经够住了,房价上涨的最大动力逐渐消失。那么,学者说得有道理吗?

套户比达到发达国家水平,房价到头了?从数据上看,整体上看似不缺房子了,如果真如学者所说,要每个人都拥有这么多面积的房子,很显然,房子基本难有继续上涨的动力。但事实真的如此吗?首先要明确一点,总量上我们先不管,因为此前国家统计部门发布的2018年住房情况显示,城镇人均居住面积已经达到39平米。问题就在于,你达到了吗,你所在城市居民达到了吗?很显然,我们不少人是被平均了。下面我们来看看经济学家任泽平团队对此发布的一份报告:

报告认为,发达国家统计的是使用面积,我们统计的是建筑面积,如果把2018城镇人均居住面积辅以折扣,实际也就23.3平米,相比美国人均66.9平米,德国38.6、法国39.5平米,还有较大差距。随着居民收入增长和家庭规模小型化,中国人均居住面积至少还有20%的增长空间。

此外,我们目前的户籍城镇化率仅43.4%,常住人口城镇化率59.58%,根据联合国《世界人口展望2019》预测,到2030年,我国常住人口城市化率将达到70.6%,将在2018年基础上再增加两亿。从这个角度看,低生育率和老龄化对未来10年住房需求不会产生多大影响。

专家:房地产还有较大发展空间,“存在结构性机会”“存在结构性机会”,专家7个字点破了对未来楼市的看法,给我们购房人指点迷津,让我们对未来房价走向看法更加清醒。此外,社科院世界经济与政治研究所肖立晟也认为,房地产周期仍然存在,但持续时长会逐渐从短期(3-4 年)过渡到中长期(8-10 年)甚至超长期(10 年以上)。如何理解这些话呢?笔者认为,可以从4小点理解:

1.未来楼市不会像过去那样3-4年就是一个周期,中间稍作停留就来一次暴涨,随着房价基数提高和城市化进入下半场,这种可能性越来越低,未来的楼市大概率是一个中低速向上的过程,而且持续周期比较长;

2.所谓的机构性机会,主要表现在:四线、三线、二线、一线城市人均住房面积呈现逐渐递减过程,说明城市等级越高,住房需求提升空间越大,机会更大。在337个地级市中,有73个城市人均居住面积少于30平米,说明我们又不能严格按照城市等级来划分房地产发展潜力,还有很多地级市也有很大的住房提升空间。

3.城市分化将越来越明显,“产业基础好和人口争夺战”中抢得先机的城市发展潜力大,其房地产发展空间也越大,城市发展又会给房产带来溢价,对此,大家可以看看自己所在城市历年小学生人数对比,是增加了还是减少了?幅度大不大?可以作为城市房产价值走向和潜力的判断。

4.最后一点,关于房产买卖建议。自住购房,早买早好,以买得起为标准。以保值增值为目的地投资购房,首要看城市潜力,起码是国家规划的19个城市群内城市,其次看地段,再次看配套及配套预期、学区和物业因素(学区和配套两个必须要占一个),如果已有多套房,可以检查一下是否具备这些因素,否则应置换。如果不在这前面说的这些区域,建议把所在城市除自住外的房产置换到更高等级的城市,无论是为子女,还是为养老做准备。

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评论区
  • 来自浙江省丽水市的网友:

    太美了吧!!!!你真可爱!!!

  • 来自江苏省江阴市的网友:

    转发了

  • 来自黑龙江省牡丹江市的网友:

    老司机带带我

  • 来自新疆维吾尔自治区阿拉尔市的网友:

    啊舍不得啊

  • 来自安徽省宿州市的网友:

    做个记号

  • 来自浙江省杭州市的网友:

    前排关注

  • 来自四川省眉山市的网友:

    山重水复疑无路,柳暗花明又一村 ^o^

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