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同样的百强县,为啥不同的房价差达到7倍

2020-04-06 07:01:30 作者:黑龙江省讷河市 
在中国960万平方公里的土地上,共有县级行政区划2862个,占全国陆地国土面积为94%,人口占全国总人口的71%,县域其实就是构成了中国社会的基本骨架 百强县,更是其中的佼佼

在中国960万平方公里的土地上,共有县级行政区划2862个,占全国陆地国土面积为94%,人口占全国总人口的71%,县域其实就是构成了中国社会的基本骨架

百强县,更是其中的佼佼者,占据了县域经济中最头部的能级

下阶段的城市发展,有的城市会越来越收缩,有的城市会越来越膨胀,作为区域的增长极,百强县的虹吸效应在未来将越来越明显

与此相对应的,可能很多人会认为经过前几轮的涨幅,百强县的房价也应该是扶摇直上

可能最贵的应该是昆山,毕竟是县域经济的老大,同时也与上海通了地铁,最便宜的城市均价至少也得要六七千元吧,毕竟好歹也是百强县,经济也足够发达

如果你有以上的猜测,那就全错了

我们来看看百强县中的房价,到底藏着哪些“乾坤”

01

先来纠正大家一个认知误区,很多人都认为经济越好,房价就一定会越高

其实未必

我们来看看,百强县中站在房价最高点的是哪个城市

排名第一的竟然是浙江的永康

这个城市可能全国一半以上的人都没听过,而他在百强县中的排名,也只能是排到88位,算是比较末位的了

但是,永康楼市的强劲令人吃惊。在2012年楼市调控中,永康就发出了全国首个限购令,原因是2009年以来房价涨幅过快

这个城市本身面临的问题便是土地供应量相对有限,这也成为其房价持续坚挺的原因之一

大名鼎鼎的昆山,虽然经济规模是TOP1,但房价相对来说还比较友善,新房均价差不多在1.7万左右

请大家再仔细看下百强县中房价排名前三且新房均价都超过了20000元/平方米的城市,永康、义乌、瑞安,三个城市,全部都隶属于浙江

是什么让浙江的房价普遍较高,而且分布均衡,这要归功于具有浙江特色的“小狗经济”

浙江民营经济发达,每个乡镇都有自己的优势产业,2018年,在全国民企500强榜单中,浙江共有93家企业入围,数量连续20年居全国第一

而浙江的县城高房价,其实也折射出了浙江的经济底层活力是比较旺盛的,在一定程度上也说明了浙江经济的“下半身”很扎实,因为浙江经济是典型的“由下至上”发展起来的,浙商群体分布在各县城的角落

从这个角度看,广义上的城市GDP规模固然很重要,但对房价影响更深的,可能是民富的程度,也就是人均收入,人均GDP等

看到了最高点,我们再来关注下反面,就是百强县中房价的最低点在哪里

02

湖北的枣阳市,近期的新房均价为3500元/平方米,“荣登”百强县新房均价的最低点

如果单从百强县排名看,处于房价最低的三个城市,确实与经济规模相匹配,在百强县的排名中,均处于最后5名

如果结合前面最高的房价城市,我们会发现一个有趣的结论,就是

城市经济最好的,房价不一定是最贵的,但经济很差的,房价普遍贵不到哪里去

我们再来看看百强县的房价洼地,枣阳

这个位于湖北西北部的县级市,可能很多人都没怎么听过,但其实整体发展的还不错

2017年进入了百强县,GDP规模为652亿元,115万的人口在全国县域经济中也算可圈可点

有两个因素导致了枣阳房价的下滑

一是枣阳的商品房预售面积的同比大幅增长了225%,市场上供应量的显著增加,导致了整个的流动性很充足,开发商之间的竞争很激烈

另外,就是对于枣阳这样的四五线城市而言,也正面临着人口的外流,被武汉这样的大城市进行着“人口的虹吸”

百强县如此,更何况是鹤岗这样的边陲之地

因此,虽然我们惊讶于鹤岗1000元不到的房价,但心里其实是有一定的预期的,毕竟作为一个市级单位,鹤岗200多亿的GDP经济总量也确实太少了

经济发展不行,低房价就是最好的验证

但是,作为县域经济的代表,我们看到的是像枣阳这样的全国百强县,在3500元的新房均价下面,甚至还有更多的“惊喜”

120平的房子,3室2厅1卫,总价只要15万折算下来的单价只要1250元/㎡!!!

百强县的房价如此,全国其他城市,更是岌岌可危,所以当我们再看到类似鹤岗和山东乳山海景房的低房价时,大可不必惊讶

没有刚需支撑的区域风险比想象中来的更大,对于人口流失型的城市来说,哪怕你是百强县,也无法对抗供需失衡所带来的房价下滑

03

当然,从百强县的房价榜单中,我们也能看到潜藏着的机会

我们说,一个城市的经济规模,不一定与房价成绝对的正比,但是从大概率看,还是有比较大的关联性的

因此,R先生从中挑选出了百强县排名与房价排名差额较大的城市

随着经济发展规模的集中程度不断变高,这种房价与经济严重倒挂的城市,房价很有可能会慢慢的追上来,从而抹平这种巨大的差异

比如山东的龙口,百强县排在第10,是山东最强的县域经济,但整体的房价仅4900元,房价排名第94位,两者的差额是84位

还有就是无锡的江阴,百强县排在第2,仅次于昆山,作为榜眼城市,二手房的均价仅8466元,在百强县中的处于中间价位段,百强县城市排名与房价排名的差距在51位,房价的空间增幅动能较大

考虑到安全性,我们重点推荐百强县经济规模排名前20的城市,也就是说,在R先生看来

龙口、浏阳、宁乡、江阴、长沙,作为百强县TOP20的城市,但整体的房价水平较低,还远远低于城市经济规模所对应的能级

而这,正是潜伏着的巨大机会

04

随着城市群的不断崛起,背靠省会或大城市群的城市,才会有更好的发展,没有县域经济能孤立发展

百强县跟其他城市一样,未来面临的分化,其实将更严重,那些处于粤港澳大湾区、长三角一体化中的县域经济,将迎来更多的发展机会

当然,相比于新一线城市的巨大机会和潜力,百强县肯定不是最好的选择

但是,如果这个城市连百强县都未能入围,那自身的发展一定存在不少的短板,这样的的城市根本无法承受人口外流和经济形势下行造成的冲击

这样的城市,请远离

以上为正文,来自R先生

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